स्थावर मालमत्ता गुंतवणूक ट्रस्ट [रियल इस्टेस्ट इनवेस्टमेंट ट्रस्ट- REIT] हे कंपनी स्वरुपातील आस्थापना असून उत्पन्नदायी स्थावर मालमत्तेची मालकी आणि त्या मालमत्तांचा सांभाळ करण्याच्या उद्दिष्टाने निर्माण केले जात असतात. अमेरिकेत अशा कंपन्याची संकल्पना १९६० मध्ये जन्माला आली. त्यावर अमेरिकन कोंग्रेसने कायदेशीर चौकट तयार करून स्थावर गुंतवणुकीतून लोकांना लाभ प्राप्त होण्याच्या दृष्टीने मार्गदर्शक तत्वे आखली. या ट्रस्टी कंपनीतील गुंतवणुकीतून लाभांश देण्याची क्षमता आणि प्रदीर्घ अवधीत शेअर मूल्याद्वारे भांडवली नफा मिळण्याची शक्यता असते. या ट्रस्टी कंपनीने तिच्या करपात्र उत्पन्नाच्या किमान नव्वद टक्के उत्पन्न लाभांश म्हणून कंपंनीच्या भागधारकांमध्ये वाटणे बंधनकारक आहे.
 
स्थावर मालमत्ता गुंतवणूक ट्रस्ट वेगवेगळया प्रकारात असतात. इक्विटी स्थावर मालमत्ता गुंतवणूक ट्रस्ट हे उत्पन्न देणार्‍या स्थावर मालमत्तेत हक्क प्रस्थापित करते आणि त्या मालमत्तांचा सांभाळ करते. मोर्टगेज स्थावर मालमत्ता गुंतवणूक ट्रस्ट मालमत्ता धारक मालकांना त्या मालमत्तेवर तारण कर्ज देऊन किंवा त्या मालमत्तेवरील तारण कर्ज स्वत:कडे वळवून किंवा तारण आधारित रोख्यांची खरेदी करून नवे उत्पन्न स्रोत निर्माण करते. हायब्रिड स्थावर मालमत्ता गुंतवणूक ट्रस्ट हा इक्विटी आणि मोर्टगेज स्थावर मालमत्ता गुंतवणूक ट्रस्टचे एकत्रित काम करतो. एकीकडे मालमत्ता हक्क प्रस्थापित करीत दुसरीकडे मालमत्ता धारकांना अर्थ सहाय्य सुद्धा करीत असतो.
 
स्थावर मालमत्ता गुंतवणूक ट्रस्ट हे गुंतवणुकीचे साधन म्हणून २००१ मध्ये अधिक परिचित झाले कारण स्टँडर्ड अँड पुअर या पत मानांकन करणार्‍या संस्थेने स्थावर मालमत्ता गुंतवणूक क्षेत्राला मान्यता देऊन मुख्य निर्देशांकांत समावेश केला. प्रदीर्घ काळात उत्पन्न देणारे एक साधन म्हणून इतर गुंतवणूक साधनांसह वैविध्यपूर्ण रोखेसंग्रहात[Diversified Portfolio] दाखल करून घेतले गेले.
 
भारतात मात्र स्थावर मालमत्ता गुंतवणूक ट्रस्ट असले तरीही अमेरिकेसारखे त्यांचे स्वरूप कंपनी म्हणून नाही. म्युच्युअल फंडच्या माध्यमातून स्थावर मालमत्ता गुंतवणूक फंड योजना काढण्यास मंजूरी दिली गेली. पण त्यातील किमान गुंतवणूक लाख रुपयांच्या घरातील असल्याने सामान्य छोटे गुंतवणूकदार या साधंनांपासून अलिप्त राहिले. निव्वळ मालमत्ता मूल्यावर [N.A.V.] आधारित या फंडच्या युनिटचे बाजारभाव असतात. तर सहारा सारख्या कंपन्यांनी सेबी सारख्या नियामक संस्थांची कोणतीही मंजूरी न घेता स्थावर मालमत्ता गुंतवणूक कर्जरोखे [डीबेंचर्स] बेकायदेशीरपणे काढण्याचा उद्योग केला. अर्थात कायद्यापुढे सर्व समान असल्याचे नुकतेच सिद्ध झाले आहे. कालच सादर झालेल्या अर्थसंकल्पात स्थावर मालमत्ता गुंतवणूक ट्रस्टमधील गुंतवूणुकीसाठी विशेष कर सवलतीचा विचार व्यक्त झाला आहे.

फ्लॅट असो वा घर खरेदी करताना किंवा त्यात्या मालमत्तेसाठी कर्ज घेताना करावे लागणारे करार परिस्थितिनुसार वेगवेगळे असू शकतात. जर बांधकाम सुरू असताना बिल्डर किंवा प्रवर्तकाकडून मालमत्तेची खरेदी करायची असेल तर खरेदीदाराबरोबर केला जाणारा करार हा विक्रीसाठीचा करार [अॅग्रिमेंट फॉर सेल] असतो. यात मालमत्तेचे सर्व तपशील देऊन ती मालमत्ता कधी बांधून पूर्ण होणार, त्याचा ताबा खरेदीदारास कधी देणार, आणि त्यासाठी खरेदीदाराने किती हफ्त्यात रक्कम फेडायची याचा सर्व तपशील नमूद केलेला असतो. हा करार मुद्रांक शुल्क भरून उपनिबंधकाकडे नोंदला गेला की खरेदीदाराचे मालमत्ता खरेदीचे हक्क संरक्षित होत असतात. पण जेव्हा तयार असलेली आणि त्वरित ताबा देता येणारी मालमत्ता असते त्यावेळी विक्री करार [सेल डीड] करण्यात येते. अर्थात हा करार सुद्धा मुद्रांक शुल्क भरून उपनिबंधककडे नोंदविणे अनिवारी ठरते. यात खरेदीदारासह विक्रेत्याचेही हित जपले जात असते.
 
ज्यावेळी गृहकर्ज किंवा तत्सम तारणावर आधारित कर्ज घेताना कर्ज देणारी वित्त संस्था किंवा बँक ‘डीड-इन-ल्यु’[Deed-in-Lieu] हा करार कर्जदाराशी करतात. या करारामुळे जर कर्जाची परतफेड होऊ शकली नाही तर धनको असलेल्या बँकेस किंवा वित्त संस्थेस त्या तारण असलेल्या मालमतेचा स्वेच्छा हस्तांतरणाचा [Voluntary Conveyance] अधिकार प्राप्त होत असतो. मालमत्ता विकासासाठी देताना विकासकाबरोबर विकास करार [Development Agreement] करावा लागतो. अर्थात या करारावर मुद्रांक शुल्क भरून नोंदणी झाली की हा करार वैध ठरत असतो.
 
दोन अचल [इम्मुव्हेबल] मालमत्तेच्या मालकी हक्कांची अदलाबदल एकमेकांना करताना जो करार करण्यात येतो त्यास ‘एक्स्चेंज डीड’ म्हणतात. या दोन्ही मालमत्तांची मूल्ये आणि करारातील अटीबंधने शक्यतो समान असतात. या करारावर मुद्रांक शुल्क भरून नोंदणी करणे बंधनकारक आहे. एखाद्या मालमत्तेची वाटणी किंवा विभागणी करून दिली जाते त्यावेळी होणारा करार हा ‘डीड ऑफ पार्टिशन’ असतो. एखादी मालमत्ता भाडेतत्वावर [लीजवर] दिली जाते त्यावेळी ‘लीज अॅग्रीमेंट’करावे लागते. हे लीज अॅग्रीमेंट चल मालमत्ते [उदा. मशिनरी, वाहने] बरोबरच अचल मालमत्तेसाठी[फ्लॅट,घर, फॅक्टरी] केले जाते.

स्थावर-मालमत्ता क्षेत्रात गुंतवणुकीचे नवे पर्व आता सुरू होत आहे. या क्षेत्रात सामान्य व्यक्तीला किमान वीस-पंचवीस लाख रुपये आजवर गुंतवावे लागत होते. एवढी गुंतवणूक करूनही गुंतवणुकीच्या मुद्दलची आणि त्यावरील उत्पन्नाची कोणतीही खात्री नसायची. परंतु आता रियल इस्टेट इन्वेस्ट्मेंट ट्रस्टच्या माध्यमातून सामान्य गुंतवणूकदार किमान दोन लाख रुपयांपासून गुंतवणूक करू शकणार आहेत. या ट्रस्टच्या कार्यपद्धतीबाबत सेबीने मार्गदर्शक तत्वे जारी केली आहेत. या ट्रस्टच्या विश्वस्ताना गुंतवणूकदारांचे हित लक्षात घेऊन या ट्रस्टचे पुरस्कर्ते [स्पोंन्सर] किंवा निधी व्यवस्थापक म्हणून काम करण्यास मनाई आहे. या ट्रस्टच्या जास्तीत जास्त तीन पुरस्कर्त्यांनी पहिल्या तीन वर्षांपर्यंत एकत्रितपणे एकूण युनिटसच्या किमान पंचवीस टक्के युनिट्सचे धारक असणे बंधनकारक आहे. तीन वर्षानंतर मात्र किमान पंधरा टक्के हिस्सा पुरस्कर्त्यांचा कायम राहिलाच पाहिजे. या ट्रस्टचा किमान एकूण निधी पांचशे कोटी रूपयांचा असला पाहिजे. प्रारंभीच्या सार्वजनिक युनिट्सच्या विक्री [आयपीओ समयी] किमान २५० कोटी रूपयांची ही विक्री असली पाहिजे. एकूण निधीच्या किमान ८० टक्के निधी अशा व्यावसायिक [कमर्शियल] स्थावर प्रकल्पात गुंतवला पाहिजे की त्यातून उत्पन्न निर्माण झाले पाहिजे. उर्वरित वीस टक्के निधी रियलिटी स्टोंक्स, रोखे आणि पूर्णत्वास जाणार्‍या प्रकल्पात गुंतविण्याची मुभा असेल. या रियल इस्टेट इन्वेस्ट्मेंट ट्रस्टच्या एकूण युंनिट्सपैकी किमान पंचवीस टक्के युनिटस लोकांकडे असले पाहिजेत.
 
रियल इस्टेट इन्वेस्ट्मेंट ट्रस्टने एकूण उत्पन्नाच्या [की ज्यात भाड्याच्या माध्यमातून प्राप्त केलेले उत्पन्न असेल] नव्वद टक्के उत्पन्न लाभांश म्हणून गुंतवणूकदारांना वाटप केले पाहिजे. यामुळे गुंतवणूकदारांना एक नियमित उत्पन्नाचे साधन म्हणून लाभ घेता आला पाहिजे. निव्वळ मालमत्ता मूल्याच्या [नेट अॅसेट वॅल्यू] वाढीतून भांडवली वृद्धीचा लाभसुद्धा प्राप्त होऊ शकेल. या निव्वळ मालमत्ता मूल्याच्या आकारणीत पारदर्शकता असली पाहिजे. एक लाख रुपयांची रोकडसुलभता ‘मार्केट लॉटच्या’माध्यमातून असली पाहिजे. गुंतवणूकदारांना प्राप्त होणारे लाभांशाचे उत्पन्न आयकरमुक्त आहे. तीन वर्षांपेक्षा अधिक अवधीसाठी युनिट्स मध्ये गुंतवणूक असेल तर भांडवली नफ्यावरील कर माफ असेल. जर तीन वर्षांच्या आत हे युनिट्स विकून भांडवली नफा घेतल्यास त्या नफ्यावर पंधरा टक्के दराने करदायित्व येईल.

घर किंवा फ्लॅट खरेदी करताना जो ते विकतो आहे त्याच्या देय रकमेतून आयकर कपात करावी लागते. विशेषत: जे त्यांची मालमत्ता विकत आहेत त्यांना वाटते की खरेदीदाराला माझ्या हक्काच्या रकमेतून सरकारला हिस्सा देण्याचा अधिकार कोणी दिला? परंतु सामान्य लोकांच्या या समजाला अज्ञानाने अजून भर पडते आणि प्रसंगी खरेदी करार बारगळतात. ग्रामीण कृषि क्षेत्रातील जमीन वगळून होणार्‍या सर्व अचल मालमत्तांचे [इम्मूव्हेबल प्रॉपर्टी] खरेदी मूल्य जर पन्नास लाख रुपये किंवा त्याहून अधिक असेल तरच त्या मालमत्तेच्या खरेदीदाराने विक्रेत्यास देय असलेल्या एकूण रकमेच्या एक टक्का आयकर कपात करणे बंधनकारक आहे. तसेच व्यवहार पूर्ण केल्यानंतर तो कापलेला आयकर सात दिवसांच्या आत सरकारी खात्यात जमा करणे बंधनकारक आहे. विक्रेत्यास सेवा करांसहित आणि अन्य शुल्क-भार तसेच पार्किंगसह अन्य सुविधांसाठी दिलेल्या एकूण रकमेच्या एक टक्का रक्कम आयकर कपात करणे खरेदीदाराची जबाबदारी ठरते. जर विक्रेता त्याचा आयकर पॅन क्रमांक देऊ शकला नाही तर मात्र हीच आयकर कपात वीस टक्केंवर जाते.
 
जो घर खरेदीदार पन्नास लाख रुपयांहुन अधिक रकमेचा खरेदी व्यवहार करीत असेल त्याने टॅक्स इन्फोर्मेशन नेटवर्कवरून ‘२६क्यूबी’ हा अर्ज भरणे सक्तीचे आहे. या अर्जात खरेदीदार आणि विक्रेत्याची माहिती, ज्या मालमत्तेचा व्यवहार होत आहे त्या मालमत्तेची माहिती, व्यवहार मूल्य आणि खरेदी करार नोंदणीची तारीख इत्यादि सर्व माहिती द्यावी लागते. हा अर्ज टॅक्स इन्फोर्मेशन नेटवर्कवर सादर केला की नऊ आकडी पावती क्रमांक मिळतो. हा कर भरणा ईलेक्ट्रोंनिकली करणे आवश्यक ठरते.
 
हा कर भरण्यासाठी खरेदीदाराला टॅक्स डीडक्टशन अकाऊंट नंबर [टॅन]ची गरज नसते. स्वत:चा आयकर पॅन क्रमांक पुरेसा असतो.

सध्या मुंबई, बंगळुरु, दिल्ली सारख्या महानगरांत ईमेल द्वारे आणि वर्तमानपत्रातील जाहिरातींद्वारे व्यावसायिक जागेत गुंतवणूक करण्याचे आवाहन केले जात आहे. त्यासाठी त्या जागेवर भाड्याच्या दरमहा उत्पन्नाच्या हमीची प्रलोभने दाखविली जात आहेत. हा वार्षिक उत्पन्न दर सुद्धा किमान अकरा–बारा टक्के दर्शविल्यामुळे गुंतवणूकदार आकर्षिले गेले तर नवल नाही. नोंयडा मधील ग्रेटर नोंयडा एक्स्प्रेसवे वर तर बिल्डरांच्या अशा उत्पन्न दरांच्या योजनांची मोठी होर्डिंग्ज दिसतात. आज बिल्डर किंवा विकासकाना बँक किंवा वित्त संस्था अर्थसाहाय्य करण्यासाठी तयार नसतात. त्यातूनही तयारी दर्शविली तरी या कर्जावरील किमान व्याजदर सतरा-अठरा टक्के असल्याने बिल्डर-विकासक नाखुश असतात. ज्यावेळी इमारतीचे बांधकाम सुरू असते त्यावेळी ती इमारत एक-दोन वर्षात बांधून पूर्ण होणार असे सांगून बिल्डर-विकासक गुंतवणूक स्वीकारत असतो. परंतु गुंतवणूकदारांना या व्यावसायिक जागेच्या गुंतवणुकीसाठी आकारलेला प्रति चौरस फूटचा किंवा प्रति चौरस मिटरचा दर हा त्याच परिसरातील इतर व्यावसायिक जागेसाठी असलेल्या दरापेक्षा किमान पंचवीस ते चाळीस टक्क्यांनी अधिक असतो. जर परिसरातील दर वीस हजार रुपये प्रति चौरस फूट असेल तर या अकरा-बारा टक्के उत्पन्नाच्या हमी योजनेत पंचवीस हजार रुपये प्रति चौरस फूट असतो.
 
समजा एक हजार चौरस फूटची व्यावसायिक जागा इतरत्र घेतली तर वीस लाख रुपये द्यावे लागतील. उत्पन्न हमी योजनेत पंचवीस लाख रुपये द्यावे लागतील. पण तेथील भाड्याचा दर समजा दरमहा ३० रुपयेच प्रति चौरस फूट असेल तर दरमहा तीस हजार रुपयेच मिळतील. वीस लाख रुपयांच्या गुंतवणुकीवर वर्षाला तीन लाख साठ हजार रुपये इतरत्र मिळत असताना या उत्पन्न हमी योजनेत पंचवीस लाख रुपयांवर वर्षाला तीन लाख साठ हजार रुपयेच मिळणार आहेत. शिवाय या व्यावसायिक जागेचे बांधकाम ठरल्याप्रमाणे वेळेवर पूर्ण झाले तरच हा उत्पन्न स्रोत सुरू होणार आहे. काही कारणांमुळे बांधकाम रखडले किंवा आर्थिक अडचणींमुळे बिल्डरने हात वर केले तर…. हमीचे उत्पन्न गेलेच, पण मुद्दलही अडकले जाण्याची जोखीम या व्यवहारात असते. काहीवेळा बिल्डर गुंतवणूकदारांची नेमकी जागा किंवा क्षेत्र न नोंदवता [डिमार्केशन] अर्धा किंवा अख्खा मजला भाड्याने देतो. यात तो भाडेकरू मध्येच सोडून गेला की भाडे थांबण्याची शक्यता असते. एकूण काय असे व्यवहार करताना हमीच्या उत्पन्नाला बळी पडू नये.

आज बरीच बिल्डर्स मंडळी त्यांचे गृह प्रकल्प हरित प्रकल्प [ग्रीन प्रोजेक्टस] असल्याचे दर्शवून विद्यमान इतर गृह प्रकल्पांपेक्षा घरांच्या किंमतीवर अधिमूल्य आकारीत आहेत. मुळात या हरित प्रकल्पात सर्व प्रकारे बचतीला प्राधान्य दिलेले असते. विजेच्या मासिक बिलात किमान २० ते ३० टक्के बचत, इमारतीतील सार्वत्रिक वापरासाठीच्या जागांमध्ये सौर ऊर्जेचा वापर, कमी वीज लागणारी विद्युत उपकरणे ,दिवे – ट्यूब लाईट्स, पाण्याच्या वापरात बचत, सांडपाणी तसेच न्हाणीघरातील पाण्याचा पुनर्वापर असे अनेक ऊर्जा-पाणी बचतीबरोबरच आजूबाजूला ऑक्सीजन देणारी भरपूर झाडे-झुडपे बागा आणि हिरवळ असे प्रत्यक्ष आणि अप्रत्यक्ष फायदे या हरित प्रकल्पातून दिले जात असतात. हे सर्व लाभ मिळण्यासाठी ग्राहकाला त्या परिसरातील अन्य साधारण गृह प्रकल्पांपेक्षा किमान पांच ते पंधरा टक्के रक्कम अधिक मोजावी लागते. एकदा का हा प्रकल्प तयार झाला की स्थानिक स्वराज्य संस्थांकडून मालमत्ता करात तसेच इतर करात मोठी सवलत मिळते.
&nsbp;
अर्थात या ग्रीन प्रोजेक्टसचे नेमके लाभ आणि घराची मूल्यवृद्धी प्रदीर्घ अवधीत अनुभवता येत असते. एका उदाहरणावरून लक्षात येऊ शकेल. समजा एका सर्वसाधारण प्रकल्पातील घराची किंमत पन्नास लाख रुपये आहे. मासिक देखभाल शुल्क सहा हजार रुपये या प्रमाणे १४ लाख ४० हजार रुपये वीस वर्षांसाठी येते. तर वीज-पाणी सारख्या युटीलिटी सेवेसाठी प्रतिमहिना तीन हजार रुपये प्रमाणे वीस वर्षांसाठी ७ लाख २० हजार रुपये येते. या घराचे मालकीहक्क मूल्य एकूण ७१ लाख ६० हजार रुपये येते. जर ग्रीन प्रोजेक्ट मध्ये घर घेतले तर पन्नास लाख रुपयांऐवजी किमान पंचावन्न लाख रुपये किंमत असणार. मासिक देखभाल शुल्क २८०० रुपये प्रतिमहिना याप्रमाणे वीस वर्षांसाठी ६ लाख ७२ हजार रुपये येते. तर वीज-पाणी सारख्या युटीलिटी सेवेसाठी प्रतिमहिना १२०० रुपये प्रमाणे वीस वर्षांसाठी २ लाख ८८ हजार रुपये खर्च होतात. त्यामुळे घराचे मालकीहक्क मूल्य ६४ लाख ६० हजार रुपये येते. या ग्रीन घरात वास्तव्यास असलेल्यांनी वीस वर्षात सात लाख रुपयांची बचत केलेली असेल. ग्रीन प्रोजेक्टस मधील घरांचे आयुष्य तीस वर्षंहून अधिक असल्याने ही बचत वाढणारी असू शकते. प्रारंभी जरी इतर घरांपेक्षा अधिक मूल्य द्यावे लागले असेल तरीही प्रदीर्घ अवधीत असणारा लाभ जास्त आहेच. पर्यावरण पोषक घटकाचे वाढते महत्व लक्षात घेता अशा घरांची बाजारपेठेत भविष्यात चांगली मूल्यवृद्धी अपेक्षित असेल हे निश्चितच!

बर्‍याच वेळा जुना फ्लॅट विकून नवीन मोठा फ्लॅट घेताना किंवा जुनी व्यावसायिक जागा विकून नवीन व्यावसायिक जागा घेताना विक्रेत्याला एक प्रश्न पडतो. हा प्रश्न असतो जुन्या मालमत्तेवरील कर्जाची संपूर्ण परतफेड झालेली नसताना ही बँकेकडे किंवा अर्थसाहाय्य केलेल्या वित्तीय संस्थेकडे तारण ठेवलेली मालमत्ता विकता कशी येईल? परंतु ती बँक किंवा वित्त संस्था ही मालमत्ता विक्री करण्यास परवानगी देईल का? हा दुसरा प्रश्न पण त्वरित पुढ्यात येतो.
 
ज्यावेळी असा व्यवहार करण्याची वेळ येईल त्यावेळी ती मालमत्ता खरेदीदाराला याची स्पष्ट कल्पना पहिल्याच भेटीत द्यावी. खरेदीदाराने ते मान्य केले की प्राथमिक बोलणी करून टोकन म्हणजेच बयाणा रक्कम घेतली की ज्या बँक किंवा वित्त संस्थेने या मालमत्तेला कर्ज दिले आहे त्या संस्थेला एक पत्र देऊन त्यात सदर मालमत्तेची विक्री करण्याची इच्छा व्यक्त करतानाच शिल्लक कर्जाची मुद्दल अधिक त्यावरील व्याजची रक्कम आणि सदर बँक किंवा वित्त संस्थेकडे या मालमत्तेचे असलेल्या मूळ कागदपत्रांची यादी देण्याची विनंती करावी. बहुसंख्यावेळा या बाबी त्वरित उपलब्ध करून देताना बँक किंवा वित्तसंस्था तसे पत्र देते. ते पत्र सदर जागा खरेदी करू इच्छिणार्‍याला देऊन एकूण शिल्लक कर्जाच्या रकमेचा प्रथम भरणा करण्यासाठी सदर बँक किंवा वित्त संस्थेच्या नावे चेक देण्यास सांगणे. जर खरेदीदार तेवढ्या रकमेचा चेक देऊ शकत नसेल पण तो सुद्धा दुसर्‍या बंकेकडून किंवा वित्त संस्थेकडून ही जागा खरेदी करण्यासाठी कर्ज घेत असेल तर ते पत्र त्या बँक किंवा वित्त संस्थेच्या नावे विक्रेत्याने त्याच्या धनको संस्थेकडून आणून द्यावे. सदर खरेदीदाराची बँक विक्रेत्याच्या बँकेस त्या शिल्लक कर्ज रकमेचा भरणा करून उर्वरित कर्जाच्या रकमेचा चेक, खरेदीदाराच्या बँकेने त्या तारण असलेल्या जागेची सर्व मूळ कागदपत्रे तिच्या ताब्यात आली की खरेदीदाराला दिला जातो. त्याचवेळी जागा विक्रेत्याने मालमत्तेवरील तारण उठवल्याचे आणि कर्जाची पूर्ण परतफेड झाल्याचे प्रमाणपत्र घेणे अत्यंत आवश्यक असते. खरेदीदाराची आणि विक्रेत्याची धनको बँक किंवा वित्त संस्था एकच असेल तर हा व्यवहार खूपच सुलभ आणि जलद होतो.

घर-फ्लॅट-दुकान-फॅक्टरी एवढेच नव्हे तर कृषक किंवा अकृषक जमीनजुमल्याची मालकी हक्क स्थापित केलेली महत्वाची कागदपत्रे सांभाळणे प्रत्येकाचे कर्तव्य ठरते. पण काहीवेळा अशी कागदपत्रे प्रवासात किंवा घर-जागा बदलताना किंवा अन्य काही कारणांमुळे गहाळ होतात. तर काहीवेळा ती चोरीस जातात किंवा पूर-ढगफूटी सारख्या नैसर्गिक आपत्तींमुळे किंवा आग लागल्यामुळे नष्ट पावतात. अशावेळी प्रथम जवळच्या पोलिस चौकीत तशी तक्रार नोंदवावी. त्या पोलिस चौकीतून प्रथम माहिती अहवाल [FIR] प्राप्त करून मालमत्तेची ही कागदपत्रे नेमकी चोरीस गेली की हरवली की नष्ट पावली ते त्यात नमूद केलेले असणे आवश्यक असते. त्यानंतर त्या गावातील-शहरातील एका इंग्रजी वर्तमानपत्रात आणि एका प्रादेशिक भाषेतील वर्तमानपत्रात सदर गहाळ कागदपत्रांबद्दल जाहिरात द्यावी. त्यानंतर पंधरा दिवसांनंतर मुद्रांक पत्रावर एक प्रतिज्ञापत्र तयार करून त्यासोबत त्या मालमत्तेचे अन्य कागदपत्रे, पोलिसांचा प्रथम माहिती अहवाल, पोलिस तक्रारीचा क्रमांक आणि दोन्ही वर्तमानपत्रातील जाहिरातींची कात्रणे [वर्तमानपत्राच्या संपूर्ण पानासह] जोडावीत. हे प्रतिज्ञा पत्र आणि सर्व कागदपत्रे नोटरीकडून प्रमाणित केलेली असावीत.
 
हे सर्व ज्या उपनिबंधकाकडे किंवा निबंधकाकडे त्या जागेचे किंवा स्थावरचे खरेदी-विक्री खत नोंदले होते त्याच उपनिबंधक किंवा निबंधकाच्या कार्यालयात सादर करून आणि आवश्यक ते शुल्क भरावे. त्यानंतर पंधरा दिवस ते एक महिन्यात त्या कागदपत्रांची प्रमाणित नक्कल प्रत उपलब्ध केली जाते. उपनिबंधकाकडे किंवा निबंधकाकडे जमा केल्या जाणार्‍या सर्व कागदपत्रांच्या झेरॉक्स प्रती काढून स्वत:कडे काढून ठेवणे आवश्यक आहे.
 
जर ही महत्वाची कागदपत्रे तारण ठेवलेल्या बंकेकडून किंवा वित्तसंस्थेकडून गहाळ झाली तर त्या कागदपत्रांची प्रमाणित नक्कल प्रत मिळविण्यासाठी होणारा सर्व खर्च त्या बँक किंवा वित्त संस्थेचा असेल.

स्थावर मालमत्तेच्या विद्यमान बाजारभावापेक्षा किमान पंधरा ते वीस टक्क्यांनी कमी किंमतीत बँक किंवा वित्तीय संस्थांच्या लिलावाद्वारे काही मालमत्ता बर्‍याच वेळा उपलब्ध होत असतात. अशावेळी स्वस्त: मिळतात म्हणून त्यामागे धावण्याआधी त्या मालमत्तांची संपूर्ण माहिती गोळा करणे इष्ट ठरते. ज्यावेळी बँक किंवा वित्त संस्था हा लिलाव आयोजित करते त्यावेळी त्यांनी त्या मालमत्तेचे किमान राखीव मूल्य निश्चित केलेली असते. त्या किंमतीत अन्य कोणते मूल्य भरावे लागणार आहे किंवा नाही याची स्पष्ट खातरजमा लिलाव आयोजन करणार्‍या वित्तीय संस्थेकडे करून घेणे आपले कर्तव्य ठरते. लिलावाच्या बोलीची कागदपत्रे नीट वाचून आणि समजून घ्यावीत. त्यातील आर्थिक कायदेशीर तरतुदी-अटी-बंधने यांची माहिती एखाद्या निष्णात वकिलाकडून समजून घ्यावीत.
 
एकदा का तुमची लिलावातील बोली यशस्वी ठरली, की विशिष्ट अवधीत [साधारणत: पंधरा ते ३० दिवसात] व्यवहार पूर्ण करणे बंधनकारक असते. त्यामुळे त्या मालमत्तेची लिलावात बोली लावण्याआधी सर्व माहिती घेऊन लिलावात उतरणे योग्य असते. समजा एखाद्या सहकारी गृहनिर्माण संस्थेतील फ्लॅट आहे. त्या संस्थेची काही थकबाकी [मेंटेनन्स] फ्लॅट धारकाने भरली नसेल तर, महानगरपालिकेसारख्या स्थानीय स्वराज्य संस्थेचे देणे [मालमत्ता कर, पाणी पट्टी व अन्य काही कर] दिलेले नसेल तर, तसेच पाईप गॅस बिल, वीज बिल भरलेले नसेल किंवा बिल न भरल्याने कनेक्शन तोडले असेल तर पुनर्जोडणीचा खर्च वगैरे खर्च मिळून लिलावात उपलब्ध होणार्‍या फ्लॅटचे एकूण व्यवहार मूल्य किती होत आहे याचा प्रथम विचार होणे आवश्यक ठरते. काहीवेळा त्या मालमत्तेत तातडीची दुरूस्ती होणे आवश्यक असते. तो दुरुस्तीचा खर्च आपणास किती द्यावा लागेल याचा तज्ञ मंडळींकडून अंदाज घेणे इष्ट ठरते.
 
बहुसंख्यवेळा बँक्स किंवा वित्त संस्था अशा मालमत्तांचे “जसे आहे त्या स्थितीत” या तत्वावर लिलाव करतात. लिलावाच्या बोली करतेसमयी भरावी लागणारी किमान वीस ते पंचवीस टक्के रक्कम बोली लावणार्‍याकडे त्वरित खरं तर त्या क्षणाला उपलब्ध हवी. सर्वच लिलावात स्वस्त असणार्‍या मालमत्ता उपलब्ध असतात असे नाही. मुळात हे लिलाव “सरफेसी अॅक्ट” अन्वये होत असल्याने मूळ मालक या सर्व प्रक्रियेत कुठेही अडथळा आणू शकत नाही.

अमेरिकेतील स्थावर मालमत्तेतील मंदी ओसरत असल्याचे लक्षात आल्याने अनेक भारतीयांनी आपले स्थावर मालमत्तेतील गुंतवणुकीसाठी आता अमेरिकेतील मोक्याच्या रहिवासाच्या जागा विकत घेण्यास प्रारंभ केला आहे. अनिवासी भारतीयांनी तसे निरोप भारतात पाठवल्याने इकडचे भारतीय निवासी सुद्धा पैसे नव्हे डॉलर्स घेऊन तयार झालेत. तशी सुरुवात गेल्या वर्षीच्या एप्रिल मध्ये झालीच होती पण आता भारतीयांच्या एकूण गुंतवणुकीचा हिस्सा बघता जगाने डोळे विस्फरले आहेत. नॅशनल असोशिएशन ऑफ रियल्टर्स या अमेरिकन संस्थेच्या अंदाजानुसार एप्रिल २०१३ पासून मार्च २०१४ पर्यन्त ९२.२ बिलियन डॉलर्सचे स्थावरांच्या खरेदीचे व्यवहार झाले. त्यात परदेशस्थांचा वाटा मोठा आहे. आतापर्यंत झालेल्या १.२ ट्रिलीयन डॉलर्सच्या व्यवहारात सात टक्के हिस्सा परदेशस्थांचा आहे. एकूण खरेदी व्यवहारांपैकी सहा टक्के खरेदी भारतीयांनी केली असून ५.८ बिलियन डॉलर्स एवढी रक्कम अमेरिकेतील स्थावर क्षेत्रात गुंतवली आहे. सेंट लुईस, जर्सी शहरातील न्यू पोर्ट परिसर, ऑस्टिन, टेक्सास इत्यादि भागात भरत्यांचा ओढा असल्याचे तेथील स्थावर मालमत्ता सल्लागार सांगतात. सेंट लुईस सारख्या ठिकाणी एका छोट्या कुटुंबासाठी एक लाख डॉलर्स म्हणजेच अवघ्या साठ लाख रुपयांत घर मिळतय ते सुद्धा तीन-चार खोल्यांचे. म्हणूनच मुंबई- दिल्ली सारख्या महानगरात कोटी रुपये गुंतवून भांडवली वृद्धी किती येईल याची सद्या शाश्वती वाटत नसल्याने निवासी भारतीयांनी चलो अमेरिकेचा नारा दिला.
 
फक्त हाताशी पैसे आहेत म्हणून परदेशी स्थावर मालमत्तेत गुंतवणूक करणे जोखीमेचे ठरू शकते. त्या त्या देशातील स्थावर क्षेत्राचे कायदे, कर दायित्वे, जे घर ज्या जमिनीवर उभे आहे त्या जमिनीची मालकी पण मिळणार की दीर्घ कालीन लीजवर-भाडेकरारावर घ्यावे लागणार अशा अनेक बाबी गुंतलेल्या असतात. एवढ्या मोठ्या रकमेची केली जाणारी देवाण-घेवाण दोन्ही देशांचे कर विषयक खाती किंवा विभाग तसेच भारतीय रिझर्व्ह बँक नजर ठेऊन असल्याने योग्य आणि कायदेशीर मार्गाने हे व्यवहार केले जातील याची गुंतवणूकदारानेच खात्री करायची असते. अमेरिकेत घर खरेदीचे स्वप्नवत वाटलेले उद्दीष्ट वास्तवात उतरवताना काळजी घेतलीच पाहिजे.

बँक किंवा वित्तीय कंपन्यांतर्फे त्यांच्याकडील कर्जदारांच्या थकीत विविध कर्जापोटी वेगवेगळ्या प्रकारच्या मालमत्ता लिलावात विक्रीस काढल्या जातात. या मालमत्ता ‘जशा आहेत तशा’ तत्वावर विकण्याचा प्रयत्न या बँक किंवा वित्तीय कंपन्या करीत असतात. गृहकर्जाची थकबाकी झाल्यामुळे किंवा अन्य उद्योगव्यवसायासाठी तारण म्हणून ठेवलेल्या घरांच्या लिलाव विक्रीवर बरेच गुंतवणूकदार किंवा घराची खरोखरच गरज असलेल्यांची नजर असते. त्याचे महत्वाचे कारण म्हणजे ही मालमत्ता ज्या ठिकाणी आहे तेथील विद्यमान बाजारभावापेक्षा किमान दहा ते पंचवीस टक्के कमी दराने उपलब्ध होत असते. कोणती बँक किंवा कोणती वित्तीय कंपनी कोणती मालमत्ता किती किंमतीस विक्री करू इच्छित आहे त्याची जरी वर्तमानपत्रात जाहिरात देऊन जाहीर करीत असली तरी आजच्या नेट युगात बर्‍याच सांकेतिक स्थळांवरून [उदा. Foreclosure.com, NPAsource.com, BankDRT.com] सर्वसमावेशक माहिती उपलब्ध होत आहे. केवळ स्वस्त किंमतीत घर घेता येईल किंवा अन्य मालमत्ता घेता येईल अशा भ्रमात न राहता ज्या बँक किंवा वित्तीय कंपनीतर्फे लिलाव होणार आहे त्याची अटी आणि बंधने समजून घ्यावी लागतात. त्या वित्त संस्थेकडे राखीव किंमतीच्या [Reserve Price] किती टक्के रक्कम इसार्‍याची रक्कम [Earnest Money Deposit] म्हणून अर्जासोबत द्यावी लागणार आहे हे बघावे. अर्ज भरण्याआधी जी बँक किंवा वित्तीय कंपनी लिलाव करीत आहे त्यांनी निर्देशित केलेल्या दिवशी ज्या मालमत्तेचा लिलाव होणार त्या मालमत्तेचे नीट निरीक्षण करावे. प्रसंगी तज्ञ आर्किटेक्ट-वकील यांना बरोबर घेऊन जाऊन लिलावात बोलीसाठी उतरणे योग्य ठरेल का ते त्यांच्या सल्ल्याने निश्चित करावे. त्यानंतर लिलावाच्या बोलीचा अर्ज इसार्‍याच्या रकमेचा डिमांड ड्राफ्टसह सादर करताना स्वत:चे केवायसीचे आवश्यक कागदपत्रे जोडावी लागतात. लिलावाच्या वेळी प्रत्यक्ष तज्ञ आर्किटेक्ट-वकील-चार्टर्ड अकौंटंट यांना बरोबर घेऊन योग्य बोलीसाठी मार्गदर्शन घ्यावे. जर बोली जिंकल्यास २४ तासाच्या आत लिलावाच्या बोलीत ठरलेल्या किंमतीच्या किमान २५ टक्के रक्कम [आधी भरलेल्या इसार्‍याच्या रकमेसह] भरावी लागते. उर्वरित रक्कम किमान १५ दिवसात ते कमाल एक महिन्यात त्यात्या बँक किंवा वित्तीय कंपन्यांच्या कार्यपद्धतीनुसार भरावी लागते. महानगर पालिकांचा मालमत्ता कर, विद्युत बिले, पाणी कर, सोसायटीचे देणे इत्यादि देणे किती आहे याचीही माहिती लिलावात बोलीसाठी अर्ज करण्याआधी करून घ्यावी. हे सर्व देणे बोलीतील खरेदीदाराच्या गळ्यात पडत असते. म्हणूनच जरी लिलावात बाजारभावापेक्षा कमी दरात मालमत्ता उपलब्ध असली तरी इतर आर्थिक देणे किती आहे किंवा किती असेल याचा विचार होणे आवश्यक ठरते.

स्थावर क्षेत्रात खरेदीदारांचा शब्द आज अधिक करोन जपला जात आहे. आज मुंबई-ठाणे-नवी मुंबईत अनेक घरे खरेदीदार नसल्याने रिकामी पडून आहेत. बिल्डर-विकासक त्यामुळे हवालदिल झाले आहेत. ज्यांना घराची गरज आहे असे काही घर खरेदी इच्छुक एकत्र येऊन पसंत पडलेल्या गृहसंकुलात घर खरेदीचा निर्णय घेतात. परंतु त्या बिल्डर किंवा विकासकाने लावलेल्या बाजारमूल्यापेक्षा किमान पाच टक्के पासून ते पंधरा टक्केपर्यंत सवलत घेऊन घरे नोंदवतात. त्यामुळे बिल्डर किंवा विकासकाला त्याच्या गृहसंकुलातील किमान पाच ते पंचवीस फ्लॅट्स एकाच वेळी विकले जातात. खात्रीचे ग्राहक मिळाल्याने त्या बिल्डर-विकासकाची निधीअभावी अडकलेली कामे पूर्णत्वास नेऊ शकतात. स्थावर क्षेत्रात अशा प्रकारे केवळ घरांची गरज असणारेच नव्हे तर केवळ गुंतवणूक म्हणून घरे घेणार्‍यांची संख्या शहरात कमी नाही. अशा लोकांना–गुंतवणूकदारांना एकत्र आणायचे काम आज बर्‍याच सांकेतिक स्थळांवरून केले जात आहे.
 
Groffr.com, Discountedflats.com, Grouphomebuyers.com सारख्या वेबसाईट्स अशा समूह गृह खरेदीदारांमध्ये लोकप्रिय आहेत. या सांकेतिक स्थळांवर तुम्ही नोंदणी केलीत की भारतातील दिल्ली-नोयडा, मुंबई, कोलकाता, चेन्नई, बंगळुरू, पुणे, हैदराबाद, कोची, नागपूर, जयपूर, अहमदाबाद या अकरा शहरांतील प्रत्येक घराचे मूल्य किमान पंचवीस लाखांपासून ते चार-पाच कोटी रुपयांपर्यंत असलेल्या घरांची माहिती दिली जाते. सर्वसाधारणपणे फक्त एक महिना ते दीड महिना या व्यवहारांसाठी दिला जातो. बहुसंख्य गरजू लोक तयार ताबा देणार्‍या गृहसंकुलाला तर गुंतवणूकदार बांधकाम सुरू असलेल्या गृहसंकुलाला प्राधान्य देतात. तुम्हाला हव्या असलेल्या गृहसंकुलासाठी अपेक्षित समूह जमला नाही तर मात्र तो बिल्डर किंवा विकासकाबरोबरच बसून तो जे स्वखुशीने देईल ती सवलत स्वीकारावी लागते. ही सवलत नक्कीच समूह खरेदीच्या तुलनेत खूपच कमी असते. एक ते दीड महिना हा अवधि काही गृह खरेदीदारांना कमीच पडतो. त्यामुळे ज्यांचे गृहकर्ज मंजूर झालेले आहे अशा खरेदीदारांना या अवधीत घराचा व्यवहार पूर्ण करणे शक्य होते. समूह घर खरेदीत जाण्याआधी खरेदीचे आर्थिक नियोजन काटेकोरपणे झालेले असेल तर हा व्यवहार फायद्यात होतोच आणि मनस्ताप टाळता येतो.